Бюрократични лабиринти, неспазени срокове и парадоксът инвеститори с доказана репутация да се сблъскват със стена от административно мълчание, докато безлични проекти променят облика на столицата ни. В откровено и дълбоко градоустройствено интервю, арх. Весела Мирянова от „АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ“ АД повдига завесата над реалните проблеми в управлението на Столична община.
- Арх. Мирянова, „АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ“ АД е компания, утвърдена през годините с безапелационно високо качество, стил и архитектурни иновации. Въпреки това все по-често сигнализирате за административни пречки пред инвеститорите. Как се промени средата в София и станаха ли процедурите по-прозрачни и предвидими след декларираните общински реформи?
- Давам пример с нашата „Галилея“ в кв. „Младост“, че и днес един проект може да бъде забавен с цели 21 месеца дори когато има очевидна обществена значимост. Само напомням, че той предвижда детска градина и яслена група, детски терапевтичен център, буферен паркинг, замяна на асфалтовата пустош със зеленина, обновен супермаркет „Билла“ и други. Проектът е обвързан и с ангажимент на АРТЕКС да построи още една детска градина на друго посочено от общината място, но и за нея няма яснота. Впрочем отговорни служители на общината признават, че при тях има преписки, които са се бавили по 3-5 години. Аз все пак се надявам, че най-малките днес граждани в района ще могат да посещават тези детски градини, а няма да учат за матури в четвърти или седми клас, когато най-после ни разрешат да ги реализираме.
Оставам с впечатление, че готовността да направим нещо повече, отколкото сме длъжни и отколкото се очаква; да дарим труд, финанси, професионализъм, се посреща с подозрителност и с някакво желание за отпор вместо със задоволство и желание за сътрудничество.
Зад гърба си АРТЕКС има толкова сгради, чиято мултифункционалност, озелененост, енергоефективност и естетика никога и по никакъв начин не са били стимулирани от диалог с общината. Били са и ще бъдат резултат от собствените ни критерии за професионализъм, за гражданска отговорност и полезност.
Затова няма как да не констатираме, че вместо да се идентифицират компаниите, които са доказали, че могат да съчетават интересите на бизнеса с интересите на обществото, че са готови да участват в разрешаването или облекчаването на проблеми и да се работи с тези компании, все се гледа на тях с някакво съмнение.
Дано греша, но имам трайни впечатления за двойни стандарти и за създаване на някакви негативни нагласи към конкретни проекти и компании. Върху тях се фокусира общественото внимание, а междувременно безпрепятствено се придвижват проекти без особена полза за обществото.
- С какво общинарите аргументират забавянето?
Вижте, за да върши работата си в която и да е област, човек не може без две неща: основата на законността и висотата на своя професионализъм. В нашата сфера, когато не се следва стриктно Законът за устройство на територията (ЗУТ), предписващ категорично изискванията и сроковете за издаване на административни актове в процеса на устройственото планиране, тогава пропадат срокове и договорености, а лихвите по огромните кредити чукат на вратата.
Да, администрацията обяснява отлаганията с необходимост от „анализи на териториите в по-широк обхват“, „търсене на цялостни координирани решения“ след установяване на „дефицити“. Подобни ефектни фрази обаче не са и не могат да бъдат законово основание за безкрайно протакане на административни преписки.
Друг аргумент е загрижеността по отношение на „презастрояването“, но колко избирателна може да бъде тази загриженост! Безлични проекти за сгради, които не дават абсолютно нищо на своята среда – никакво озеленяване, никаква възможност за обществени или търговски пространства на партера си или пък проход към други сгради, никакво подземно паркиране, никаква доказана енергоефективност на експлоатацията… Точно такива сгради могат спокойно да минат през административното сито просто защото изглеждат безобидни. А именно те не само поддържат посредствеността и старомодността в архитектурата и строителството, но и лишават огромни пространства в града от удобства, от места за свободното време, от възможности за социални контакти.
От друга страна, може да има инвеститори с доказана репутация и прозрачен капитал, които могат да подобрят качеството на живот в района и да повишат стандартите на строителство със сградите си, които обаче не смеят и да мечтаят за отзивчивост, за подкрепа и стимули в готовността си да създават общественополезен продукт. Искат само да не се сблъскват със стена.
Арх. Весела Мирянова
- В какво се корени проблемът? С какво реално се среща един инвеститор по пътя за реализацията на проекта си?
- Нека първо кажа с какво не се среща. Не се среща с партньор в лицето на общината. Партньор, който стимулира обществената значимост на проекта и подпомага реализацията му. Срещите са далеч по-прозаични и без особена полза за обществото.
Каквото и да реши на направи инвеститорът в София, в общината се сблъсква с… пъзел и гише. Пъзел, защото първо трябва да събере късчетата информация за парцела, а те, уверявам ви, са много, за да си даде сметка какво може да построи на предвиждания от него терен. Да, част от информацията е дигитализирана; в кадастъра, ПУП, регистри на НАГ, но отиват ресурси – финансови и времеви – за експерти и проектанти, за да се проверят всички устройствени показатели, приложими изисквания, ограничения.
Сглобяването на пъзела продължава и след подаването на документите, защото, както НАГ признава в официална публикация, установена практика е да има многократни и често устни, подчертавам устни искания за допълване на документи, въпреки че чл.5в ЗУТ предписва еднократно отстраняване на нередовности. Например при нашия проект „Галилея“ изведнъж се появи изискване за котиране на разстояния, което по правило се очаква на по-късен етап, но нямахме друг избор освен да се съобразим с нечие внезапно хрумване.
Гишето също се оказва някаква вечна даденост. Вярно е, че НАГ вече има електронно заявяване на разрешение за строеж, но официално е заявено, че то е едва СЛЕД одобрението и съгласуването на инвестиционните проекти, което се заявява на гише в НАГ или районните администрации. Тоест имаме „електронно включване“, но без кашони с папки и без гишета не можем да минем. А както знаем, от гишетата от всякакъв характер най-често се чува: „Ами ще чакате, не мога да ви кажа кога“.
Във всичко това аз поне не виждам никакъв дух на партньорство, на взаимно доверие, че можем и трябва да работим за европейския имидж на София, за това тя да бъде град, който предоставя и на своите жители, и на своите гости здравословна, функционална и красива среда, условия за пълноценно живеене.
- А какво може да замени пъзела и гишето?
- Във вече втората четвърт на 21. век е естествено да се очаква електронна преписка, ясни правила, еднократни писмени предписания, лесна проследимост на всички административни процедури и категорични срокове.
А за да отговоря на конкретно зададения въпрос, веднага предлагам две неща: дигитален паспорт на всеки парцел в София и часовник, „прикачен“ към всеки проект.
Вижте, в момента един човек може дигитално да конфигурира например шкафове за кухнята или дневната си в сайтове на съответни марки, а ако предложи нестабилна или нереалистична конструкция, да получи сигнал, че е невъзможна и че няма да получи частите за подобно нещо.
Един инвеститор обаче няма къде да кликне и да види всички дадености, всички ограничения на харесания от него парцел. Да не говорим за препоръки, варианти за проекти, които биха имали общественополезна стойност. Напр. „Препоръчително е на това място да се реализира проект с еди-какви си функции“. А защо не и някакви поощрения, ако проектът удовлетворява именно такива потребности.
Ето защо е необходимо да има дигитален паспорт на всеки парцел. Можем да го наречем и цифрово досие, няма значение, въпросът е да има обединена информация: действащо планиране, параметри на застрояване, режими, инфраструктурни ограничения, предвиждани промени и т.н. Само да не е сбор PDF-и (не е ли впрочем време да скъсаме с тези тромави и остарели PDF-и), а да бъде във формат, който позволява т.нар. машинно четене, тоест автоматизирана проверка и взаимодействие между информационни системи. В крайна сметка електронен архив и реална дигитализация не са едно и също.
А подобен паспорт или досие би бил полезен и при процедурите около приемането на проекта, защото с него ще се избегне поставянето на все нови и нови условия от различни звена, и след реализацията на проекта, когато пък общината може да проследява извършените работи, функционалността и ефекта върху средата. Подобен изцяло дигитално функциониращ модел ще бъде гаранция за допустимост на реализацията, междуинституционална координация, проследимост и измеримост.
Вижте, ако трите компонента имат, да я наречем „дигитална самоличност“ – парцелът, проектът и сградата, тогава общината ще има безценния ресурс – пълната и непрекъснато обновяваща се информация в областта на градоустройството. Едва ли има по-добра основа за градското планиране и за визия за София, която не е някакъв блян, а оперативна програма.
- А часовникът?
- Има ли по-голям ресурс от времето и по-голяма пречка в един проект от непредвидимостта? Ако има единен дигитален часовник на преписката, показващ кой е на ход, колко време има за него, кога трябва да се представи решение, тогава ще се гарантира и че всяка страна се е произнесла в предвидения срок. А ако не го направи, да има съответните реакции. Не може „Преписката е в процедура“ да бъде фраза, зад която стои какво ли не.
Противно на това, за което често се намеква, инвеститорът не очаква „бърза писта“, „ледена пързалка“ и други метафори за светкавично придвижване на документи, за преференциално отношение. Не, очаква се само предварително да се знае какво е възможно, какви условия трябва да се изпълнят, какви проверки следват и в какъв срок ще има решение.
Затова, ако позволите, бих добавила и трето предложение: проектен мениджър, тоест отговорен служител от общината. Едно от нещата, които той ще знае, е колко струва всяко забавяне на инвеститора. Буквално. Лихвите по кредите не могат да се отлагат и предоговарят с предчувствия кога най-после ще бъде получено разрешението.
- Арх. Мирянова, ако според Вас общината не гледа на инвеститора като на партньор, то как бихте дефинирали това отношение?
- Струва ми се, че нерядко се гледа като на противник, който може да „сграбчи“ даден терен и няма значение колко неразработен, нефункционален или направо враждебен към средата си е този терен, трябва да бъде „опазен“ от строителство или поне то да бъде забавено с всички средства, за да се отчете като някакъв резултат в борбата с „презастрояването“.
Понякога си мисля, че не се прави разлика между зелена и занемарена площ. Някое пространство може да прилича на бунище, но някак си изглежда по-приемливо така, отколкото, ако там се създаде нещо.
От друга страна, не виждам как би могъл да се води диалог с общественополезен резултат с този род инвеститори, които „гастролират“ в строителния бизнес с цел бърза печалба или направо са подставени лица. Уви, в момента повече от половината са такива. Какво мислене в перспектива и какви ангажименти към града да се очакват от тях, след като са дошли просто да се възползват от изградената инфраструктура без желание да дадат каквото и да е било без гарантирана печалба?
Така че в преценката на инвестиционните намерения трябва да се вземат предвид и репутацията, досегашните реализации и въобще приносът на съответната компания за архитектурния облик на града, за задоволяване на нуждите му.
- Какво виждате – нежелание или неспособност на Столичната община да работи ефективно с инвеститорите?
- Не се ангажирам с преценка, но не мога да не констатирам неспазване на законовите срокове, ОУП и принципите на публично-частно партньорство. Не мога да не изразя и позицията си, че администрацията трябва да престане да гледа на себе си единствено като на орган, който контролира какво може да се построи, и да изпълнява задачата си да проследява как работи построеното и да стимулира по-добри резултати. Тя е звеното, което може да подпомага сливането на интересите на инвеститора с интересите на града. От това ще спечелят градът и хората му. Неслучайно в АРТЕКС винаги наричаме София своя вечен втори клиент. Тази максима винаги ни е задължавала и вдъхновявала.
