Покупко-продажбата на недвижим имот изисква детайлен анализ на документите, свързани със самия имот, продавачите и условията на сделката. Предварителният договор играе ключова роля, определяйки основните параметри на споразумението, докато окончателният договор се оформя под формата на нотариален акт. Професионалното съдействие от адвокат е от съществено значение за защита на правата на страните и гарантиране на сигурност във всяка стъпка от процеса.
Какви са съветите на адвокат Ралица Пантева за успешно и сигурно приключване на сделката, както и за защита на правата на страните във всяка стъпка от процеса?
При покупко-продажба на недвижим имот следва да се направи детайлен и многоаспектен анализ на документите относно недвижимия имот, продавачите, финансирането и всички други параметри във връзка със самата сделка, в т.ч. неустойките, правата и задълженията на страните, които произтичат от подписаните документи, както и предварителния договор, и др. Предварителният договор е ключов етап от сделката, тъй като в него се определят основните условия на покупко-продажбата, включително сроковете, цената и задълженията на страните, като същевременно осигурява сигурност до сключването на окончателния нотариален акт.
При покупка на недвижим имот може да възникнат правни въпроси в сферата на вещното право и не само, като например въпроси, свързани със собствеността, правото на ползване, тежести върху имота (като ипотеки или възбрани), както и различни регулации, касаещи строителството, данъци и такси. В допълнение, често се налага внимателно преглеждане на условията за финансиране от банки и други кредитни институции, както и преговори с контрагентите по сделката, за да се изяснят всички клаузи и условия, които могат да имат значително влияние върху правата и задълженията на купувача.
Поради тези причини е изключително важно да се консултирате с адвокат, който да ви предостави професионално съдействие по самата сделка за покупко-продажба на недвижим имот. Адвокатът ще гарантира, че всички правни аспекти са добре покрити, ще ви защити от възможни рискове и ще ви помогне да вземете информирани решения на всяка стъпка от процеса. Освен това, адвокатското съдействие е от съществено значение при изготвянето и прегледа на договора за покупко-продажба, както и при представителството ви пред нотариус и другите страни в сделката.
Документи относно недвижимия имот
В зависимост от самата сделка и недвижимият имот, който ще купувате се изискват и анализират различни документи. Най – често това са предходни документи за собственост, напр. нотариални актове, схеми и скици от кадастъра, удостоверение за вещни тежести, удостоверение за данъчна оценка, строителни книжа (напр. разрешения за строеж, разрешение за ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатация и др.), удостоверение за идентичност на адрес, удостоверение за реституционни претенции и др. Документите относно недвижимия имот следва да са съобразени също с етапа на строителство, на което се купува недвижимият имот.
Документи относно продавачите
Важен момент от покупката на недвижим имот е и предоставяне на определени документи от страна на продавачите. Най – често това са удостоверение за наследници, удостоверение за семейно положение, удостоверение за наличие или липса на задължения към НАП, удостоверение за наличие или липса на висящи изпълнителни дела към частни съдебни изпълнители (ЧСИ) и държавни съдебни изпълнители (ДСИ) и др.
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
Предварителният договор не е задължителен за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Предварителният договор се съставя в писмена форма между страните и защитава интересите им до сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В предварителния договор се договарят параметрите на сделката – продажната цена на имота, начин и срокове за изплащане на цената, срок за сключване на окончателен договор, предаване на владението, неустойки и всякакви други права и задължения на страните. Съгласно чл. 19, ал. 3 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот (нотариален акт)
В предварително уговорените дата и час страните следва да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Окончателният договор се сключва под формата на нотариален акт. Важна клауза в нотариалния акт е клаузата в случай на евикция. При покупката на недвижим имот се заплащат съответните местни данъци и такси, които са различни в различните градове. Заплащат се и нотариални такси на базата на материалния интерес. Нотариалният акт веднага се изпраща за вписване в съответната служба към Агениция по вписванията.
Адвокат Ралица Пантева
Адвокатска кантора Конкордиа
