Броят на имотите за краткосрочен наем в Гърция е нараснал от едва 130 през 2010 г. на над 200 хил. в края на 2019 г, показва допитване на Центъра за планиране и икономически изследвания. Въпреки огромните промени, които ръстът е предизвикал на имотния пазар обаче, регулаторната рамка не е в крак с промените и не е съобразена с реалността, пише гръцкият вестник „Катимерини“.
Гърция е една от само няколко страни в Европа, които не са въвели никакви ограничения на краткосрочните наеми и не са приложили ефективно вече съществуващите. Няма съмнение, че предлаганите за краткосрочен наем имоти, най-вече в американската онлайн платформа Airbnb, предоставят решение на собственици, които не успяват да плащат данъците за имоти, за които не намират наематели или купувачи. Но липсата на данъчни регулации и правила не само затруднява обикновените хора, които опитват да намерят жилище под наем или за покупка, но и застрашава дългосрочните перспективи пред самите имоти под наем, предлагани онлайн.
Търсенето на бърза възвръщаеост не само превръща все повече собственици на имоти в начинаещи хотелиери, но и намалява очакваните приходи. Според данни на компанията Aimee Trusler, която наблюдава тенденциите при краткосрочните наеми, предлагането на жилища чрез платформите Airbnb и HomeAwawy е нараснало от декември 2018 до декември 2019 г. с 24%. Броят на нощувките в такива жилища е скочил с над 95%, но заетостта е намаляла с около 15 на сто, което означава, че предлагането е по-голямо от търсенето.
Неотдавнашно проучване на сектора от Конфедерацията на гръцкия туризъм (INSETE) показа, че общите приходи от отдаване на жилища под наем в Гърция през Airbnb и HomeAway са достигнали 1,15 млрд. евро през 12-те месеца от юни 2018 г. до май 2019 г.
Но тези приходи не се облагат с данъци, казват пазарни наблюдатели. Собствениците на имоти за краткосрочен наем трябва да ги регистрират в съответния списък на сайта на Независимия орган за публичните приходи (IAPR), където получават регистрационен номер на имота. Последният данъчен закон на министерството на финансите задължава платформите за имоти под наем да споделят данните на собствениците (име, фамилия и т. н.) с IAPR. Ако не го направят, данъчната администрация може да поиска от местните интернет доставчици да спрат достъпа до сайтовете в Гърция.
За момента обаче данъчните власти са затънали в разговори с платформите за това как да бъдат доставяни данните, така че проверката им и установяването на недекларирани приходи остава невъзможно, казват запознати източници. Въпреки това предишна проверка на IAPR установи, че около 20 хил. имота не са декларирани.
Гърция все още няма времеви ограничения за краткосрочното отдаване на имоти под наем за разлика от повечето развити страни.
Последиците за традиционния наемен пазар са огромни. Намаляването на наличните апартаменти и жилища заради ръста на имотите за краткосрочен наем води до рязък скок на наемите. Неотдавнашно проучване на компанията Spitogatos установи, че през 2019 г. повечето гръцки градове са регистрирали повишение на наемите. Най-голям ръст е отчетен в Пирея (25,2%), на Агро-Сароническите острови (23,1%), в област Трикала в Централна Гърция (21,4%), в центъра на Атина и в западните й околности (20%) и на йонийския остров Корфу (19%). Някои области обаче не са се вписали в тенденцията и са отбелязали спад на наемите – Закинтос, Теспротия, Кастория и Флорина.
Гръцката централна банка съобщи в неотдавнашен доклад, че ръстът на цените на имотите е резултат от повишеното търсене на жилища заради силния интерес към имоти, които са придобили търговска стойност благодарение на краткосрочните наеми и могат да донесат възвръщаемост, която е близо до нивата на бизнес имотите.
Стремежът към бързи печалби чрез краткосрочни наеми е предизвикал и офертни войни за обявени за продажба имоти, които в предишни години са щели да бъдат игнорирани. Брокери на имоти дават за пример апартамент с площ от близо 30 кв. м в Неос Космос, южно от центъра на Атина, който бил обявен за продажба на цена от 23 хил. евро преди около една година. Същият имот в крайна сметка бил продаден са близо 30 хил. евро, след като много купувачи проявили интерес и заявили, че искат да го купят, без дори да са го виждали.
Свръхпредлагането на жилища също е намалило значително приходите и доходността. Данни на AirDNA сочат, че има 10 281 налични жилища за краткосрочен наем на средна цена от 52 евро на ден. В цялата страна през 2019 г. цената на краткосрочно отдаван имот е намаляла с 9,4% до 43,5 евро спрямо 48 евро през 2018 г., а заетостта се е свила до 39 на сто миналата година спрямо 45,5% година по-рано.
В резултат на това се наблюдава частично връщане към дългосрочните наеми. Това се случва въпреки удължаването на срока за възвръщане на инвестицията, тъй като в повечето случаи се инвестират до 20 хил. евро в ремонти.
Експерти отбелязват, че собствениците на имоти за краткосрочен наем прибират едва 35% от приходите. Останалите 65 на сто отиват за покриване на данъци (15%), комисионата за онлайн платформата (5%), режийни разходи и разходи за почистване. В разходите се включват също поддръжката и ремонтите, а друг, макар и по-малък, разход за собственика е свързан с придвижването от и до имота под наем в случай, че той е далеч от собственото му жилище.
Не е изненадващо, че някои гърци оприличават краткосрочното отдаване на имота си под наем на работа на пълен работен ден, когато управлението на имота не е поверено на специализирана компания.
Междувременно публикувани вчера данни на Гръцката централна банка показаха, че възстановяването на жилищния пазар в Гърция се е забавило през последните три месеца на 2019 г., но за годината като цяло цените са нараснали четирикратно спрямо 2018 г.
Цените на жилищата в Гърция са намалели с 42% между 2008 г., когато започна продължителната рецесия в страната, и края на 2017 г. Пазарът пострада от въведените имотни данъци за запълване на бюджетните дефицити, затягането на банковото кредитиране и безработицата, която нарасна до 27,8% през 2013 г.
Но перспективите пред икономиката се подобряват и Гърция излезе от последната си спасителна програма през август 2018 г., като в момента разчита на пазарите за финансирането си, припомня Ройтерс.
Имотите имат голям дял от богатството на домакинствата в Гърция, където жилищната собственост достига 73,5% и е над средното равнище в еврозоната от 66%, сочат данни на европейската статистическа служба Евростат.
Възстановяването на жилищния сектор в Гърция е стимулирано от растящата икономика и интереса на чуждестранните купувачи.
Цените на апартаментите са нараснали със 7,5% през четвъртото тримесечие спрямо същия период на 2018 г., но растежът се е забавил спрямо скока от 8,3% през третото тримесечие, показват данните на Гръцката централна банка.
Всички сегменти на пазара са се възползвали от тенденцията за ръст на цените, включително стари и нови жилища, както и всички области на страната, въпреки че най-силно е било повишението в столицата Атина.
Цените на жилищата в града са се повишили с 11% на годишна основа благодарение на увеличаването на популярността на програмата „златна виза“ и отдаването на имоти в платформи като Airbnb.
Сходна тенденция се наблюдава и при първокласните офис площи в Гърция, които са поскъпали със 7% през 2018 г.
Икономисти на Alpha Bank очакват тенденцията за ръст на цените да продължи и частично да компенсира големите загуби през последното десетилетие въпреки затегнатия кредитен пазар за жилищни заеми. Божидарка Чобалигова, investor.bg