Пазарът на недвижими имоти в Европа остава стабилен, въпреки политическите, икономическите, демографските, технологичните и редица други предизвикателства, посочва се в доклад на Colliers International.
Документът илюстрира връзката между увеличаването на броя на работните позиции, базирани в офиси, и инвестициите в съответния сегмент на недвижимите имоти през последния икономически и инвестиционен цикъл. За запазването на този тренд е необходимо приоритетът на европейските градове да остане фокусиран върху създаване на повече висококачествени офис базирани работни места, което ще се отрази позитивно и на търсенето на такъв тип активи от страна на наематели и инвеститори.
„С Brexit, засилването на популизма в Европа и новия политически режим в САЩ можем да кажем, че се очакват сериозни трансформации. Все пак продължаваме да наблюдаваме икономически растеж в Европа, а недвижимите имоти запазват притегателната си сила за инвестиционния капитал в глобален аспект, привлечени от нивата на възвръщаемост и доход“, коментира Деймиън Харингтън, ръководител пазарни проучвания в Colliers EMEA.
Заедно с това, въпреки че инфлацията и лихвените проценти растат, в краткосрочен план естественото ниво на лихвите е компресирано в резултат на демографските промени и по-бавния икономически растеж. Пазарът с ниска възвръщаемост се превръща в новия стандарт. В съчетание с много ниските нива на задлъжнялост и още по-малък праг на очакванията за възвръщаемост от страна на някои от големите световни играчи нещата все пак не изглеждат негативни. Трансформациите, които ще се случат на пазара, създават нови възможности за инвестиции в недвижими имоти, посочва се в доклада.
ОЩЕ ПО ТЕМАТА
Защо инвеститорите в имоти трябва да следят глобалните демографски тенденции?
През 2017 г. и в следващите години Европа ще продължава да предлага възможности, но инвеститорите ще трябва да са подготвени за по-малки приходи като плащат високи покупни цени. Въпреки че на повечето пазари е налице увеличение на инвестиционните печалби през 2016 г., голяма част от тях са по-малко зрели, периферни пазари и по-високият инвестиционен интерес може да не се задържи във времето, особено с изчерпването на алтернативите. От пазарите, на които има растеж през 2016 г., Испания, Холандия и Полша са тези, които притежават реален потенциал и мащаб да задържат инвестиционния интерес. Финландия, Чехия, Унгария и Румъния - в по-малка степен. Все пак, всяка от тези държави има специфични политически (и съответно пазарни) предизвикателства за преодоляване.
Като цяло от доклада могат да се изведат няколко извода.
Инвестициите в офисни и първокласни търговски площи са най-големи, но интересът към жилищни имоти нараства
Промените от демографски, технологичен и потребителски характер продължават да определят динамиката на търсене на недвижими имоти в различните градове. Въпреки че офисните и търговските площи продължават да бъдат най-популярни сред инвеститорите с респективно 60% и 30% от общия обем на инвестиционните сделки в 25 от главните европейски пазари към края на 2016 г., налице са достатъчно доказателства за нарастващ интерес и към други активи. Увеличението на инвестициите в жилищни имоти в големите градове надхвърля този в другите сегменти и достига нива от над 10% от инвестиционния обем в градовете.
„Логистичните имоти са статични през разглеждания период, но очакваме това да се промени в бъдеще. Структуроопределящите двигатели на търсенето привличат вниманието към сектора, но за да се състезава успешно с другите сегменти и да генерира приходи, е необходима креативност и взимане на определени решения. Инкорпорирането на този тип имоти в мултифункционални проекти в градовете изглежда добро решение, също и нови многоетажни складове започват да се появяват в големите европейски градове“, отбелязва се в доклада.
Активността в сектора на хотелите като цяло изглежда ограничена в региона, но също отбелязва по-голяма динамика. От 2007 г. насам е нараснала с 230 базови точки, а обемите през 2016 г. са с една трета повече от средното за периода. Въпреки конкуренцията от Airbnb градовете в Европа продължават да отбелязват висока заетост и средна цена на стая, които постепенно се покчават от 2012 г.
Възвръщаемостта от сделките с търговски и офисни имоти запазва стабилни нива, но все още не е достигнала резултатите от 2007 г. Жилищните площи са с най-ниска възвръщаемост, равна на тази от 2007 г. Хотелите надминават и най-високия си резултат до момента.
Търсят се парцели за изграждане на проекти
Заедно със спада в продажбите на земя в Европа, сделките с парцели за строителство в големите европейски градове намаляват от 8,13% през 2007 г. до 3,25% към края на 2016 г. Инвеститорите и строителите ще бъдат внимателни преди да предприемат действия в условия на настъпване на етап на зрялост на инвестиционния цикъл.
„Недостигът на продукт за продажба вероятно ще продължи през годината. Инвеститорите ще задържат активите си за по-дълго. Ограниченото строителство не благоприятства инвестиционната активност, което още повече затяга ниските печалби. Изграждането на по-голям брой активи е много важно, но градовете ще имат нужда да осигурят правилния вид и микс от инвестиционни продукти", обяснява Ричард Дайвъл, директор капиталови пазари в Colliers за европа, Близкия изток и Северна Африка.
Разнообразна картина в Европа
От 2015 – 2016 г. е налице равно разпределение между градовете, в които има увеличение на инвестиционната активност, и тези, където се отчита спад. Обемите в Европа, Близкия Изток и Азия са се свили с около 27% на годишна база през 2016 г., но въпреки общото намаление на броя на сделките и обемите картината е много разнообразна.
При половината от пазарите е регистрирано нарастване на активността през 2016 г. Сред тях са Холандия, Испания, Ирландия, Финландия, Чехия и Унгария, както и Швеция, Полша и Румъния, но при последните три е с по-бавен темп. Няколко големи транзакции са се случили и в периферните пазари – Балтийските държави, Гърция, Украйна и Хърватия.
„Намаляването на броя на сключените сделки през 2016 г. се дължи основно на по-слабата активност на основните пазари – Великобритания, Франция и Германия, където са се случили 60% от инвестиционните транзакции през последните 10 години. Спад има и на други големи пазари в резултат на предизвикателства от икономически и политически характер – например Италия, Русия и Турция. Намаляващият продукт и високите цени са основните причини за свиване на обемите и понижаване на активността в Норвегия, Дания и Швейцария", допълва Дайвъл./investor.bg